厂房“长高”、产值倍增：上海“工业上楼”等模式激活存量土地

随着我国城市化进程的加快和产业结构的不断升级，上海面临着土地资源“增量有限、存量待挖”的挑战。为应对这一挑战，上海积极探索创新，将低效用地盘活与存量资产活化作为突破口，以此开辟城市高质量发展的新空间。同时，这一举措也有助于国家“双碳”目标的实现，推动上海城市发展向绿色化、集约化方向转型，为构建美丽中国贡献力量。

根据实际经验，上海市在激活低效用地方面已经取得了不少成功的范例。例如：

区域产业发展：漕河泾开发区历经“腾笼换鸟”的变革，已从起初以劳动密集型制造业为主的园区，转变为专注于集成电路、人工智能等前沿战略新兴产业的集聚地。目前，该区集成电路产业在全市占比达到7%，且每平方公里的税收贡献高达37.5亿元。

“工业上楼”：“工业上楼”政策在中心城区落地成效显著，以上海中心城区首个“工业上楼”标杆——老凤祥总部为例，其原址为20世纪70年代厂房，容积率仅1.0.依托“工业上楼”政策(存量工业用地提容免于补缴土地价款)，容积率提升至4.5.免于补缴土地价款超2亿元;整合全球6000家门店数据搭建云端制造协同平台，智能排产效率提升40%;屋面光伏年发电量85万度，中水回用率达40%，既实现土地集约利用，又推动传统制造业向数字化、绿色化转型，已获评上海中心城区首个“智造空间”优质项目，预计2028年建成后年产值将提升3倍。

民生保障：力波啤酒厂作为上海首个零星工业用地全面转型案例，成效显著。项目前身为2016年停产的啤酒厂，通过“工业用地转混合用地”，西地块保留烟囱、麦芽仓等工业遗存，改造为精酿体验馆与秀场，延续工业文化脉络;东地块打造9栋独栋办公楼、5A甲级写字楼及756套保障性租赁住房，保租房租金低于周边市场15%，优先供应周边产业园区职工，已入住60%。同时配套3万平方米的力波公园，与周边游园组成“15分钟生活圈”，带动梅陇镇300余人就业，周边村集体年收入增长20%，2023年底整体建成投用后，成为闵行区产城融合典型。

乡村振兴：闵行区华漕镇整合村集体低效建设用地转型智慧农业产业园，引入物联网灌溉、无人机植保等技术，容积率从0.2提升至1.8.村集体年收入从80万元增至1200万元，带动周边3个村村民人均年收入增长18%(智慧农业产值占比超60%)。

绿色转型：苏河美欣公寓，是闲置工业用地转型人才公寓，提供500余套住房，公寓租金低于周边市场22%，已入住率达85%，其中70%为集成电路、生物医药青年人才，联动周边商业体形成“15分钟生活圈”，通过餐饮、零售等配套带动片区消费增长10%;绿色屋顶覆盖率超30%(引入本地草本植物，区域鸟类种类增加5种)，年均减少标准煤消耗65吨，年度碳排放减少15%，获评“黄浦区低碳示范项目”。

从政策支撑来看，上海作为自然资源部低效用地再开发首批试点城市，上海已出台涵盖土地收回、储备、城市更新等12项配套政策，形成“国家指导地方细化”的政策体系。当前，上海正通过“两评估、一清单、一盘活”专项行动，对产业用地进行综合绩效与价值评估，依托全国首个完整的“REG”产业用地综合绩效评估体系(覆盖基础表征、综合效率、治理导向3大类39项指标)，分类施策推进低效用地盘活。2024年4月该行动已启动，盘活低效产业用地45平方公里，其中C类用地通过“引入第三方主体”盘活12平方公里，D类用地通过“收储收回”整治8平方公里，2025年计划再焕新30平方公里，重点聚焦“大虹桥”“大东方”“大吴淞”“大吴泾”及轨交中环线周边地区。目前“大虹桥”片区已完成8平方公里低效用地腾退，引入32家数字经济企业，预计2025年底实现产值超200亿元;“大吴泾”片区通过“工业用地减量化”政策，恢复农用地3.5平方公里，新增生态绿道2.8公里，周边居民人均绿地增加0.5平方米，空气质量优良率提升3个百分点。

2025年9月，由上海十大优秀全球招商合作伙伴之一的“第一太平戴维斯”与国有综合性甲级建筑设计院“华建集团华东建筑设计研究院有限公司”联合发布《低效用地及资产活化升级》白皮书，相关研讨会也同期举行，汇聚政府、行业协会、企业、设计院与专业顾问等多方力量，聚焦上海低效用地盘活与存量资产活化，探索城市发展新路径。

在《城市活力再生的实践探索》这一主题演讲中，华建集团华东建筑设计研究院有限公司的副总经理兼副总建筑师宿新宝先生，深入剖析了城市更新过程中应关注的五大关键方向。首先，在土地政策层面，宿新宝先生强调，应充分利用法律赋予的权限，探索土地弹性转换机制，例如借鉴上海M0融合用地和C65研发用地模式，以适应市场的动态变化和不断增长的发展需求。其次，在规划策略层面，他提出要细化控制性详细规划，并设立多功能复合弹性要求，为土地的多功能复合利用预留足够的空间。接着，在改造原则层面，宿新宝先生主张推行轻量化改造，坚持“最小干预”的保护理念，通过技术手段有效降低改造成本。在价值挖掘层面，他强调要充分发掘低效产业用地的独特价值，将其转化为城市更新的亮点，避免同质化现象的出现。最后，在公共空间营造层面，宿新宝先生提出要注入温度与情绪价值，提升公共空间的适配性，以更好地满足市民的需求。

在解读最新发布的白皮书时，第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋强调，当前上海城市实现高质量发展的关键在于有效盘活低效产业用地。我国城镇化进程中，由于发展模式较为粗放，工业用地占比过高，出现了供需严重失衡的状况。这些用地普遍存在基础设施滞后、环境污染严重以及再开发过程复杂等问题。 白皮书针对性地提出了系统性盘活策略，旨在通过以下措施实现产业用地的高效利用：一是进行产业导向设计和空间重构，引导产业向高附加值领域升级，并推动功能复合型发展;二是构建绿色和数字化运营管理体系，强调生态修复和智慧化运营的重要性;三是借助金融创新手段，实现资本循环的顺畅流转。 为实现这一目标，朱锋建议政府、市场和社会各方应协同合作，共同打造一个涵盖规划、产业、生态和资本在内的全生命周期解决方案。这样的综合策略将有助于推动土地资源的可持续价值再生，为上海乃至全国的城市发展提供有力支撑。